Απογείωση των τιμών πώλησης στα οικιστικά ακίνητα, συγκράτηση ή και πτώση των τιμών σε εμπορικά μαγαζιά που δεν είναι σε... καλά σημεία, αλλά και εκτόξευση των ενοικίων για κατοικίες, διαμορφώνουν τον χάρτη της κτηματαγοράς αυτήν την περίοδο.
Μετά την κάθετη πτώση των τιμών πώλησης και των ενοικίων σε τουριστικά και εμπορικά ακίνητα αλλά και σε κατοικίες τύπου Airbnb από τον Μάρτιο του 2020 έως και τις αρχές του φετινού έτους, η κατάσταση στην αγορά δείχνει τάσεις εξισορρόπησης και αντιστροφής της τάσης. Οι υψηλοί ρυθμοί ανάπτυξης της οικονομίας και οι προβλέψεις της Τραπέζης Ελλάδος και διεθνών οίκων για συνεχή άνοδο των τιμών των ακινήτων, τουλάχιστον για τα επόμενα 5 χρόνια, δημιουργούν συνθήκες... παροξυσμού! Σε δεύτερη μοίρα έχει μπει η αγορά γης ή οικοπέδων, ενώ κυριαρχούν στις προτιμήσεις των υποψηφίων αγοραστών οι αγορές εξοχικών κατοικιών, που μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως κύριες.
Το μέτρο της αύξησης του αφορολογήτου ορίου για γονικές παροχές και δωρεές στα 800.000 ευρώ, τροφοδοτεί συνεχώς το ενδιαφέρον για αγορές διαμερισμάτων, ενώ διάχυτη είναι η τάση... φυγής πολλών, οι οποίοι επιθυμούν να πάνε σε πολυκατοικίες με λιγότερο... συνωστισμό ή αναζητούν ευκαιρίες σε παλαιές μονοκατοικίες με σκοπό την ανακαίνιση και την αυτονομία στην ιδιοκατοίκηση.
Επιπλέον, η αύξηση των καταθέσεων και το γεγονός ότι οι τράπεζες έχουν ανοίξει και πάλι τη στρόφιγγα των δανείων, επαναφέρουν τα... όνειρα πολλών για "το δικό τους κεραμίδι". Από την άλλη, δεν είναι λίγοι, όσοι προχωρούν στην πώληση μιας κατοικίας τώρα που είναι στα... πάνω της η αγορά, καθώς θεωρούν ότι είναι μια καλή ευκαιρία για να πετύχουν υψηλότερο τίμημα, το οποίο σε πολλές περιπτώσεις θα κατευθυνθεί στην
αποπληρωμή χρεών.
Τι ψάχνουν οι υποψήφιοι αγοραστές
Μεγαλύτερες κατοικίες σε επιφάνεια, εξοχικά σε μικρή απόσταση από τα μεγάλα αστικά κέντρα για μόνιμη κατοικία, αλλά και για ενοικίαση τη θερινή περίοδο, καθώς και αγορά γης εντός σχεδίου ή απόκτηση αγροτεμαχίων άνω των 4 στρεμμάτων εκτός σχεδίου, βρίσκονται στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος, όσων θέλουν να τοποθετήσουν τα χρήματα τους στα ακίνητα.
Σύμφωνα με μεσίτες, οι υποψήφιοι αγοραστές προεξοφλούν μελλοντική αύξηση των τιμών σε περιοχές που βρίσκονται μακριά από την... πολυκοσμία. Στο επίκεντρο βρίσκονται περιοχές εκτός αστικού ιστού της Αθήνας και άλλων αστικών κέντρων, καθώς και κοντά σε παραθαλάσσιες περιοχές.
Το ενδιαφέρον σε πολλές περιπτώσεις εστιάζεται σε σχετικά παλαιές κατοικίες 75-100 τ.μ., Ταυτόχρονα, έχει αυξηθεί η ζήτηση για μονοκατοικίες και οικόπεδα εκτός σχεδίου με κατοικία, με βάση και τις επικείμενες αλλαγές για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Στην επαρχία έχει "φουντώσει" το ενδιαφέρον για την αγορά καλλιεργήσιμης γης κυρίως από μη αγρότες, ενώ πολλά ξένα funds αναζητούν ευκαιρίες προκειμένου να προχωρήσουν σε επενδύσεις στον πρωτογενή τομέα με έμφαση στην καλλιέργεια βασικών αγροδιατροφικών προϊόντων, καθώς και αρωματικών και φαρμακευτικών φυτών με υψηλή προστιθέμενη αξία.
Σε πολλές περιπτώσεις καταγράφεται ανοδική τάση των τιμών αγοράς, οι οποίες ωστόσο, εξακολουθούν να παραμένουν χαμηλά, καθώς δεν είχαν ακολουθήσει το ανοδικό ράλι των αστικών ακινήτων.
Βιομηχανικοί όμιλοι και επιχειρήσεις του δευτερογενούς τομέα και της εφοδιαστικής αλυσίδας (Logistics), αναζητούν γη σε οργανωμένες επιχειρηματικές ζώνες, καθώς προεξοφλούν συνέχιση της αύξησης των τιμών.
Τέτοια πλεονεκτήματα είναι ο υψηλότερος συντελεστής δόμησης, η απαλλαγή από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων, ο πολύ χαμηλός ΕΝΦΙΑ, η απαλλαγή από την κατάθεση μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων κ.ά. Τέτοιες περιοχές βρίσκονται στη Δυτική Αττική, στη υπό σύσταση οργανωμένη βιομηχανική περιοχή των Οινοφύτων Βοιωτίας, στη Θεσσαλονίκη, στην Πάτρα και σε ζώνες που βρίσκονται κοντά σε μεγάλα λιμάνια της χώρας και κυρίως στην επαρχία (Αλεξανδρούπολη, Καβάλα, Ηγουμενίτσα, Βολος κλπ.).
Οι μεσίτες μάλιστα, παρατηρούν ότι μεγάλοι όμιλοι αναζητούν εκατοντάδες στρέμματα γης πέριξ της Αττικής, προκειμένου να επεκτείνουν την εφοδιαστική τους αλυσίδα και να στηρίξουν τα ηλεκτρονικά καταστήματα, τα οποία στην περίοδο του κορωνοϊού, εκτόξευσαν τις πωλήσεις τους.
Οι δύο όψεις του νομίσματος
Η ανάκαμψη της οικονομίας και η επιστροφή στην κανονικότητα μέσα στο 2022, αναμένεται να τροφοδοτήσουν τη ζήτηση για ακίνητα, ενώ οι παράγοντες της κτηματαγοράς αναμένουν συνέχιση της ανοδικής πορείας, υπό τις σημερινές συνθήκες, τουλάχιστον έως το 2026!
Πάντως, οι τιμές των ακινήτων συνέχισαν να ανεβαίνουν και μέσα
στην πανδημία, με εξαίρεση τους πιο πολλούς επαγγελματικούς χώρους, όπου λόγω του lockdown, καταγράφεται μείωση τιμών πώλησης και μισθωμάτων, ελλείψει ζήτησης.
Από την άλλη πλευρά, το 2022, με την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, αλλά και την ενεργοποίηση ενός αυτόματου συστήματος προσαρμογής των τιμών, αναμένεται να μπει φρένο στην αυξητική πορεία των τιμών, καθώς οι επιπλέον επιβαρύνσεις που θα προκύψουν, θα είναι εξαιρετικά δύσκολο, να απορροφηθούν από τη συντριπτική πλειονότητα των υποψηφίων αγοραστών. Οπότε και οι πωλητές, θα αναγκαστούν να... κατέβουν στην τιμή.
Από την άλλη, σε περιοχές όπου υπάρχουν βασικά έργα υποδομής (π.χ. Μετρό), ίσως τα σημερινά επίπεδα τιμών να είναι πολύ χαμηλά και ως εκ τούτου, η ζήτηση θα συνεχίσει να κινείται σε ικανοποιητικά επίπεδα, λόγω της προσδοκίας για μελλοντικές υπεραξίες.
Ωστόσο, ερωτηματικό αποτελεί η ενδεχόμενη παράταση της αναβολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα, καθώς το συγκεκριμένο μέτρο, εκπνέει στο τέλος του 2022, χωρίς να αποκλείεται και νέα παράταση.
Σημειώνεται ότι το 2018, οι τιμές των ακινήτων είχαν... ξεφτιλιστεί και είχαν βγει στην αγορά μικρά ή μεγαλύτερα διαμερίσματα σε τιμές που δεν έχουν καμία σχέση με τις σημερινές.
Ενδεικτικά το 2017 και το 2018 πωλούνταν δυάρια στο Κέντρο της Αθήνας προς 10.000 ή 15.000 ευρώ, καθώς οι ιδιοκτήτες τους, τα "σκότωναν" μπιρ παρά, προκειμένου να πληρώσουν τα... σπασμένα, από την καταστροφική πολιτική της υπερφορολόγησης, που ακολούθησε η κυβέρνηση του ΣΥΡΙΖΑ. Σήμερα, αντίστοιχα διαμερίσματα πωλούνται προς 40.000- 60.000 ευρώ!
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία του site αγγελιών spitogatos (Πίνακας 1), η Αττική κρατάει τα σκήπτρα με τις υψηλότερες αυξήσεις στις τιμές πώλησης, ενώ στις τουριστικές περιοχές, μετά από το περυσινό "κρασάρισμα" λόγω περιορισμένης τουριστικής κίνησης, έχουν αρχίσει και πάλι να εμφανίζονται... διαστημικού τύπου τιμές σε πολλές νησιωτικές περιοχές. Βασική αιτία αποτελεί η ζήτηση για κατοικίες που μπορούν να ενοικιαστούν μέσω Airbnb. Από τον πίνακα 1, φαίνεται ότι στη συντριπτική πλειονότητα των περιοχών της Επικράτειας, κατά το γ΄ τρίμηνο του έτους, καταγράφηκε εντυπωσιακή άνοδος των ζητούμενων τιμών πώλησης των
ακινήτων.
Νέο τοπίο μετά την Πρωτοχρονιά του 2022
Η έντονη ζήτηση για ακίνητα αναμένεται να κορυφωθεί σε πρώτη φάση έως το τέλος του τρέχοντος έτους, καθώς η εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών από την 01/01/2022, θα οδηγήσει σε περιορισμό της ζήτησης.
Συμβολαιογράφοι και λογιστές παροτρύνουν πλέον ανοικτά τους υποψήφιους πελάτες τους να προχωρήσουν τώρα σε μεταβιβάσεις ακινήτων, προκειμένου να αποφύγουν τη νέα χρονιά τις υψηλότερες αντικειμενικές αξίες και συνεπώς τις μεγαλύτερες επιβαρύνσεις για φόρους μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά και άλλα έξοδα.
Από την άλλη πλευρά, όσοι θέλουν να αγοράσουν ακίνητο πιέζονται και από το γεγονός ότι το νέο έτος θα είναι υποχρεωτική η ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, καθώς σε κάθε μεταβίβαση (ακόμη και αγροτεμαχίου), θα πρέπει να υπάρχει η σχετική βεβαίωση μηχανικού, η οποία θα... κοστίζει!
Οι παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν πως οτιδήποτε σχετίζεται με τη μείωση των φόρων, ευνοεί την οικοδομή και γενικά την κινητικότητα στα ακίνητα.
Μάλιστα, οι κατασκευαστές, οι πολιτικοί μηχανικοί, οι μεσίτες και οι συμβολαιογράφοι καλούν την κυβέρνηση να ανακοινώσει εγκαίρως τις προθέσεις της σε σχέση με την αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα τουλάχιστον και για το 2023, προκειμένου να τονωθεί η οικονομική δραστηριότητα.
Ωστόσο, όλα εξαρτώνται από την οικονομική κατάσταση των υποψηφίων αγοραστών, αλλά και των πωλητών. Αν τα διαθέσιμα χρήματα μειώνονται, τότε και οι τιμές πώλησης θα πρέπει να προσαρμοστούν προς χαμηλότερα επίπεδα.
Τσουρουφλίζουν τα ενοίκια
Εφιάλτες βλέπουν οι υποψήφιοι ενοικιαστές, καθώς τα μισθώματα έχουν εκτιναχθεί στα ύψη, κάτι που μπορεί να εξελιχθεί σε σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα με ευρύτερες προεκτάσεις.
Όπως φαίνεται στον πίνακα 2, με βάση τα στοιχεία του spitogatos, η αύξηση των ενοικίων, στη συντριπτική πλειονότητα των περιοχών της χώρας, είναι εντυπωσιακή.
Ο κορωνοϊός διαμόρφωσε νέες συνήθειες και όσοι δεν έχουν το δικό τους... κεραμίδι, ψάχνουν να νοικιάσουν πιο ποιοτικά ακίνητα ή οι ιδιοκτήτες, λόγω της ακρίβειας, έχουν αρχίσει να πιέζουν για να πάρουν περισσότερα από τους μισθωτές.
Τα υψηλά ενοίκια σε συνδυασμό με την ακρίβεια, αποτελούν "ωρολογιακή βόμβα" στα θεμέλια της κοινωνίας, καθώς δεν αργήσει η στιγμή που χιλιάδες ενοικιαστές, δεν θα μπορέσουν να αντεπεξέλθουν στις υποιχρεώσεις τους, αφού οι μισθοί παραμένουν καθηλωμένοι και το διαθέσιμο εισόδημα περιορίζεται λόγω της έκρηξης των τιμών.
Έτσι, τα απλήρωτα ενοίκια θα είναι μία... συνηθισμένη πρακτική μέσα στους επόμενους μήνες. Μέχρι στιγμής, χιλιάδες νοικοκυριά αντέχουν ακόμη γιατί αύξησαν τις καταθέσεις τους, έστω και κατά μερικές εκατοντάδες ευρώ.
Ωστόσο, το κύμα ακρίβειας, φαίνεται ότι θα "φάει" αυτές τις οικονομίες και έτσι θα αρχίσουν τα προβλήματα στην ομαλή εξυπηρέτηση των υποχρεώσεων από τα νοικοκυριά και τις επιχειρήσεις.
Μπορεί οι καταθέσεις να αυξήθηκαν κατά 28 δισεκατομμύρια ευρώ από τον Μάρτιο του 2020 έως και τον Σεπτέμβριο του 2021, ωστόσο καταγράφηκε σημαντική επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης, καθώς τον Σεπτέμβριο, τα νοικοκυριά είχαν να πληρώσουν φόρους, να αντιμετωπίσουν την ακρίβεια και να καλύψουν τις ανάγκες των παιδιών τους λόγω της νέας σχολικής και ακαδημαϊκής χρονιάς.
Είναι ενδεικτικό το γεγονός ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης Ελλάδος, τον Σεπτέμβριο, οι καταθέσεις αυξήθηκαν μόλις κατά 443 εκατομμύρια ευρώ, όταν τον Αύγουστο είχαν αυξηθεί κατά 1,48 δισ. ευρώ. Βέβαια, είναι σημαντικά αυξημένη και η κατανάλωση, κυρίως λόγω της έκρηξης των τιμών και λιγότερο ως αποτέλεσμα αύξησης των ζητούμενων ποσοτήτων.
Ακολουθήστε το Lykavitos.gr στο Google News
και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
