Με τις τιμές των ακινήτων να έχουν πάρει φωτιά και την προβλεψη ότι το ράλι στην ελληνική αγορά θα συνεχιστεί, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος κρούει το καμπανάκι για το οξύ στεγαστικό πρόβλημα, κρίνοντας αναγκαία τη λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση της απόκτησης κατοικίας και την ενίσχυση της προσφοράς προσιτής κατοικίας, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα με υψηλή πληθυσμιακή συγκέντρωση.
Όπως αναφέρεται στην νομισματική έκθεση της ΤτΕ η αντιμετώπιση του προβλήματος αποτελεί μια μεγάλη πρόκληση για την κυβέρνηση καθώς η στέγαση αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά. Όπως υπογραμμίζεται, η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα.
Η σημαντική και συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των ακινήτων, αυξάνει σημαντικά το κόστος στέγασης, ειδικά για τα νέα ζευγάρια. Αυτό επιτείνει την κοινωνική ανισότητα, ενώ έχει αρνητικές προεκτάσεις και στον οικογενειακό προγραμματισμό, δυνητικά επηρεάζοντας δυσμενώς και το ποσοστό γεννήσεων.
Nέα άνοδος των τιμών
Η ΤτΕ εκτιμά ότι η ανοδική πορεία των τιμών θα συνεχιστεί με κινητήριες δυνάμεις τον τουρισμό, τη βελτίωση των υποδομών και τη σταδιακή ανανέωση του κτιριακού αποθέματος, Ωστόσο, εστίες αβεβαιότητας αποτελούν η ευρύτερη γεωπολιτική αστάθεια, ο αυξημένος πληθωρισμός και το υψηλό κόστος κατασκευής, σε συνδυασμό με την επιδείνωση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών και τον περιορισμένο τραπεζικό δανεισμό. Επίσης, οι συνεχείς μεταβολές στη νομοθεσία και τη φορολογία εκτιμάται ότι επηρεάζουν αρνητικά την επενδυτική και κατασκευαστική δραστηριότητα, σε μια περίοδο κατά την οποία η ζήτηση δεν καλύπτεται από την προσφορά και οι αξίες, ειδικά της κατοικίας, αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους από ό,τι το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών. Οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) εκτιμάται ότι κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά κρίνεται αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας.
Αύξηση 4,6% σε ξένες επενδύσεις το α΄τρίμηνο
H δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 και τους πρώτους μήνες του 2024 αποτυπώνεται τόσο στα στοιχεία της Golden Visa όσο και σε άλλους συναφείς δείκτες. Ειδικότερα, το α΄ τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα (στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος) για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν θετικό ετήσιο ρυθμό μεταβολής (4,6%) και ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ, έναντι 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023. Η οικοδομική δραστηριότητα σε κατοικίες συνέχισε σε επίπεδο χώρας να ενισχύεται σημαντικά την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2024, καταγράφοντας σε όρους δομήσιμου όγκου ετήσια αύξηση 47,3% και σε όρους αριθμού αδειών 60,9%, ενώ στην περιοχή της Αττικής οι αντίστοιχες αυξήσεις ήταν πιο συγκρατημένες (6,5% και 18,9%). Στον αντίποδα, οι επενδύσεις σε κατοικίες (εποχικώς διορθωμένα στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές) μειώθηκαν σε ετήσια βάση κατά 14,0% το α΄ τρίμηνο του 2024 και παραμένουν σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ. Το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε την περίοδο Ιανουαρίου-Απριλίου 2024, κατά 38,9% σε ετήσια βάση, έναντι μείωσης κατά 7,2% την αντίστοιχη περίοδο του 2023, αν και συνεχίζει να βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα. Επίσης η αύξηση των επιτοκίων συνετέλεσε στη μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί σχεδόν δύο έτη, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων. Ωστόσο κατά τη διάρκεια του α΄ τριμήνου του 2024 η ζήτηση στεγαστικών δανείων δεν μεταβλήθηκε σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο και αναμένεται, σύμφωνα με την ίδια έρευνα, να παραμείνει αμετάβλητη και κατά το επόμενο τρίμηνο.
Θετικές προσδοκίες και για τα επαγγελματικά ακίνητα
Το 2023 και τους δύο πρώτους μήνες του 2024 η οικοδομική δραστηριότητα για ακίνητα επαγγελματικής χρήσης κατέγραψε θετικούς ρυθμούς μεταβολής.Οι επιμέρους κατηγορίες ακινήτων παρουσίασαν διαφορετικές ταχύτητες, αλλά και μικτές τάσεις, με τον αριθμό των νέων αδειών γραφείων και καταστημάτων την περίοδο Ιανουαρίου-Φεβρουαρίου 2024 να αυξάνεται κατά 6,5% και 68,3% σε ετήσια βάση αντίστοιχα, ενώ των ξενοδοχείων να μειώνεται κατά 13,0%. Σε όρους δομήσιμου όγκου, κατά την ίδια περίοδο, και οι τρεις κατηγορίες κατέγραψαν ιδιαίτερα υψηλές ετήσιες αυξήσεις, γεγονός που υποδηλώνει την αδειοδότηση έργων μεγαλύτερης επιφάνειας και εμβέλειας σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο. Με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος στο πλαίσιο της Έρευνας Αγοράς Επαγγελματικών Ακινήτων, 5 στη διάρκεια του δεύτερου εξαμήνου του 2023 οι ελάχιστες αποδόσεις των γραφείων υψηλών προδιαγραφών στα εμπορικότερα σημεία της Αθήνας κυμάνθηκαν μεταξύ 5,5% και 6,7%, ενώ οι ελάχιστες αποδόσεις καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών κυμάνθηκαν μεταξύ 5,2% και 6,1%. Οι αντίστοιχες αποδόσεις στη Θεσσαλονίκη εκτιμώνται μεταξύ 6,5% και 7,4% για τα γραφεία και 5,6% και 6,5% για τα καταστήματα. Για την επόμενη διετία, ιδιαίτερα θετικές προσδοκίες διατυπώνονται από τα στελέχη της αγοράς για τη διαμετακόμιση, τις επαγγελματικές αποθήκες κοντά στον αστικό ιστό της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, αλλά και για την επενδυτική κατοικία ειδικής χρήσης, όπως η φοιτητική και η οργανωμένη κατοικία για ηλικιωμένους. Παράλληλα, θετικές παραμένουν οι προσδοκίες για τα ξενοδοχεία και τη φιλοξενία υψηλών προδιαγραφών, τα γραφεία βιοκλιματικών χαρακτηριστικών, αλλά και τα κέντρα δεδομένων (data centres).