«Ψιλά γράμματα», μυστικά αλλά και πολλές... παγίδες κρύβουν τα μισθωτήρια συμβόλαια των φορολογουμένων, καθώς από τη μία καραδοκεί η Εφορία και από την άλλη, πάντα υπάρχει ο κίνδυνος να βρεθούν εκτεθειμένοι οι ιδιοκτήτες των ακινήτων ή να τρέχουν στα δικαστήρια μαζί με τους ενοικιαστές για να βρουν το... δίκιο τους.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, η περίοδος της πανδημίας από τον Μάρτιο του 2020 έως και τον περασμένο Μάιο, αποτέλεσε ένα σημαντικό crash test για την εφαρμογή τους. Κι αυτό, γιατί συνδέθηκαν από τη μία με τα δικαιώματα των πληττόμενων ενοικιαστών για μικρότερες καταβολές των μηνιαίων ποσών στους ιδιοκτήτες και από την άλλη, με την απαίτηση των τελευταίων να λάβουν τις αποζημιώσεις για τα "κουρεμένα" μισθώματα.
Η σωστή απεικόνιση των στοιχείων στα μισθωτήρια ήταν και είναι σημαντική καθώς πλέον δεν μπορεί κάποιος να αφήσει να λήξει ένα μισθωτήριο και μετά να προχωρεί στην αναδρομική ανανέωση του με συγκεκριμένες ημερομηνίες έναρξης και λήξης. Σε μια τέτοια περίπτωση, ο φορολογούμενος που... πιάνεται στην "τσιμπίδα" της ΑΑΔΕ, καλείται να πληρώσει πρόστιμο 100 ευρώ.
Σύμφωνα με τη φορολογική νομοθεσία, οι εκμισθωτές (ιδιοκτήτες) ακίνητης περιουσίας υποχρεούνται να δηλώνουν όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων, μέχρι το τέλος του επόμενου ημερολογιακού μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίηση της, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία.
Οι φορολογούμενοι πρέπει να γνωρίζουν ότι σε κάθε περίπτωση έναρξης ή λύσης μιας σύμβασης για τη μίσθωση ακινήτου, ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής) υποχρεούται να δηλώσει το γεγονός αυτό, υποβάλλοντας ηλεκτρονικά στο σύστημα ΤΑΧΙSnet δήλωση έναρξης ή λήξης μισθωτηρίου μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα. Αν δεν δηλωθεί η λήξη της μίσθωσης, τότε η συμφωνία μίσθωσης θεωρείται ότι είναι σε ισχύ.
Οι βασικές διατάξεις
Κυρίως οι ιδιοκτήτες και κατόπιν οι ενοικιαστές, πρέπει να έχουν σηκωμένες τις... κεραίες τους, γνωρίζοντας τα πλέον βασικά σημεία που διέπουν σήμερα τη διαδικασία σύναψης μισθωτηρίων συμβολαίων, ώστε να μην έχουν... φασαρίες ή μπλεξίματα.
Βέβαια, οι λογιστές είναι αυτοί που κάνουν τη δουλειά, αλλά ο ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει εκ των προτέρων τις υποχρεώσεις του, καθώς και τα δικαιώματα που απορρέουν από αυτά. Οι βασικές διατάξεις που διέπουν τα μισθωτήρια συμβόλαια κατοικίας ή και επαγγελματικής στέγης είναι τα εξής:
1. Η σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης δεν έχει καταργηθεί. Η “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας” υποβάλλεται αποκλειστικά για φορολογικούς σκοπούς και για τον λόγο αυτό η συγκεκριμένη δήλωση καταλαμβάνει τόσο τις έγγραφες όσο και τις προφορικές συμφωνίες μίσθωσης.
2. Η δήλωση δεν καθορίζει τις σχέσεις των συμβαλλομένων μερών, δηλαδή του εκμισθωτή και του μισθωτή, καθώς αυτές διέπονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
3. Οι εκμισθωτές-υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας, και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται να δηλώνουν, με ηλεκτρονικό τρόπο, όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και ανεξάρτητα αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος.
4. Από την υποχρέωση σύνταξης μισθωτηρίου συμβολαίου εξαιρούνται όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ. μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες. Δηλαδή, η απαλλαγή από την υποχρέωση μισθωτηρίου συμβολαίου δεν απαιτείται όταν ο γονιός παραχωρεί δωρεάν στο παιδί του τη χρήση ενός σπιτιού.
5. Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώνει τη λύση της μίσθωσης μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση της.
6. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν την υποχρέωση υποβολής μισθωτηρίου προς την Εφορία όταν πρόκειται για αστικές μισθώσεις κατοικίας, επαγγελματικές μισθώσεις, βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτός ψηφιακής πλατφόρμας, για τις περιπτώσεις παραχώρησης αγροτικής γης και για την παραχώρηση χρήσης δωρεάν ή με αντάλλαγμα σε είδος.
7. Η υποβολή δήλωσης μίσθωσης είναι υποχρεωτική όταν υπάρχουν αρχικές μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ή δωρεάν παραχωρήσεις χρήσεων γης ή ακινήτου, όταν υπάρχουν τροποποιήσεις μισθώσεων ή υπεκμισθώσεων ή δωρεάν παραχωρήσεων χρήσεων γης ή ακινήτου και όταν λύνεται η μισθωτή σχέση σε περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης χρήσεων γης ή ακινήτου.
8. Υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχει ο εκμισθωτής ή υπεκμισθωτής ή ο παρέχων δωρεάν τη χρήση του ακινήτου ή της γης. Στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας υποβάλλεται από έναν εκ των συνιδιοκτητών. Αν κάποιος από τους συνιδιοκτήτες δεν αποδέχεται τα στοιχεία της μίσθωσης θα πρέπει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, να επιλέξει το πεδίο “Μη αποδοχή” και να αναγράψει τους λόγους της μη αποδοχής.
9. Για μισθώσεις πριν την 01/01/2014, για τις οποίες μέχρι σήμερα δεν υπήρχε υποχρέωση υποβολής, θα πρέπει να υποβληθεί ηλεκτρονικά το μισθωτήριο στο TAXISNET. Ο φορολογούμενος μπαίνει στη “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας”, δηλώνοντας τα στοιχεία της μίσθωσης όπως έχουν διαμορφωθεί.
Πότε δεν χρειάζεται ΑΦΜ
Ο οδικός χάρτης της Εφορίας προβλέπει μια σειρά προϋποθέσεων για τους εκμισθωτές και τους μισθωτές, θέτοντας ως βάση τον Αριθμό Φορολογικού Μητρώου.
Ειδικότερα:
1. Αν ο εκμισθωτής δεν έχει Αριθμό Φορολογικού Μητρώου, τότε πρέπει να ζητήσει από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. να του χορηγηθεί Α.Φ.Μ. Χωρίς Α.Φ.Μ. δεν είναι δυνατόν να καταχωρήσει δήλωση. Επίσης, πρέπει να εγγραφεί στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες TAXISnet, να λάβει κωδικούς χρήσης (κλειδάριθμο), ώστε να μπορεί να εισέλθει στην εφαρμογή και να καταχωρήσει τον Α.Φ.Μ. στο πεδίο των εκμισθωτών.
2. Αν δεν έχει ΑΦΜ ο μισθωτής, τότε πρέπει να ζητήσει από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. να του χορηγηθεί Α.Φ.Μ. Χωρίς Α.Φ.Μ. δεν είναι δυνατόν να καταχωρήσει οποιαδήποτε δήλωση.. Ωστόσο, ο μισθωτής επιτρέπεται να μην έχει ΑΦΜ στις εξής δύο περιπτώσεις:
α. Αν είναι αλλοδαπός: Στην περίπτωση αυτή καταχωρείται ο αριθμός διαβατηρίου ή ο αριθμός ταυτότητας ή οποιοδήποτε άλλο νομιμοποιητικό έγγραφο, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας και η χώρα προέλευσης. Σε περίπτωση νομικών προσώπων ή νομικών οντοτήτων – φορολογικών κατοίκων του εξωτερικού χωρίς μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, καταχωρείται ο ΑΦΜ του μισθωτή, εφόσον υφίσταται ή τα πλήρη στοιχεία του (επωνυμία, ταχυδρομική διεύθυνση, χώρα φορολογικής κατοικίας).
β. Αν αποτελεί νομικό πρόσωπο υπό σύσταση και η περίπτωση αφορά μίσθωση στην οποία συμβάλλεται νομικό πρόσωπο, το οποίο δεν έχει λάβει ακόμη Α.Φ.Μ. από την αρμόδια υπηρεσία, δηλαδή το Γενικό Εμπορικό Μητρώο.. Στην περίπτωση αυτή καταχωρείται η επωνυμία του νομικού προσώπου και ο Α.Φ.Μ. του νόμιμου εκπροσώπου. Στη συνέχεια, όταν το Νομικό Πρόσωπο ολοκληρώσει τη διαδικασία έναρξης εργασιών και λάβει Α.Φ.Μ., τότε ο εκμισθωτής πρέπει να επανέλθει στο TAXISnet, προκειμένου να καταχωρήσει νέα δήλωση μίσθωσης μέσα στον επόμενο μήνα από τη χορήγηση Α.Φ.Μ. Σε αυτήν τη νέα δήλωση θα καταχωρηθεί ο Α.Φ.Μ., τα υπόλοιπα στοιχεία της μίσθωσης (όπως ακριβώς είχαν καταχωρηθεί στην αρχική δήλωση), αλλά πρέπει να επιλεγεί και το πεδίο "συνέχεια προηγούμενης μίσθωσης". Σε αυτό το πεδίο θα καταχωρηθεί ο αριθμός καταχώρησης της αρχικής μίσθωσης.
Πώς γίνεται η δήλωση και πότε υποβάλλεται
Η διαδικασία της δήλωσης των μισθωτηρίων της Εφορίας, γίνεται μέσω της σχετικής ενότητας “Δήλωση των Πληροφοριακών Στοιχείων της Μίσθωσης”.
Ειδικότερα:
1. Ο εκμισθωτής του ακινήτου εισέρχεται στο TAXISnet, με τους προσωπικούς του κωδικούς, και επιλέγει “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας”. Στη συνέχεια, με το πλήκτρο “επιλογή”, μεταφέρεται στη φόρμα υποβολής, την οποία πρέπει να συμπληρώσει. Η φόρμα υποβολής εμφανίζει στο τέλος της σελίδας τις εξής δύο επιλογές:
α. "Αποθήκευση" στην περίπτωση που ο φορολογούμενος θέλει να αποθηκεύσει την εργασία. Ωστόσο, πρέπει να έχει υπόψη του ότι η επιλογή της αποθήκευσης δεν αποτελεί οριστική υποβολή της δήλωσης.
β. Οριστικοποίηση. Με την επιλογή αυτή οριστικοποιείται και υποβάλλεται η δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, ενώ διασφαλίζεται ότι έχει εκπληρωθεί η υποχρέωση προς την Εφορία.
2. Η υποβολή του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ αποδεικνύεται μετά την οριστικοποίηση της υποβολής, όταν εκτυπώνεται σχετική απόδειξη υποβολής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας, η οποία αντικαθιστά την ειδική σφράγιση που πραγματοποιούσε η Δ.Ο.Υ.
Η διαδικασία υποβολής των δηλώσεων έχει ως εξής:
1. Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο υποβάλλεται στο τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης. Η υποβολή του μισθωτηρίου συμβολαίου γίνεται μόνο ηλεκτρονικά από τον εκμισθωτή. Έστω ότι η ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης είναι η 1η Νοεμβρίου. Σε αυτήν την περίπτωση το ιδιωτικό συμφωνητικό, πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου. Αν η ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης είναι η 30η Νοεμβρίου, τότε το συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου.
2. Όλες οι προφορικές ή έγγραφες, αρχικές ή τροποποιητικές συμφωνίες μίσθωσης γης ή ακινήτων, ανεξαρτήτως ποσού μισθώματος, υποβάλλονται ηλεκτρονικά από τον εκμισθωτή μέσα στον επόμενο μήνα από την έναρξη της μίσθωσης.
3. Ανάλογη υποχρέωση υπάρχει και για την υπεκμίσθωση γης ή ακινήτων, καθώς και για τη δωρεάν παραχώρηση αυτών για την οποία τεκμαίρεται φορολογητέο εισόδημα. Επίσης, υποχρέωση υποβολής των πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης γης ή ακινήτων υπάρχει για όσες έγγραφες, αρχικές ή τροποποιητικές, συμφωνίες μίσθωσης είχαν συναφθεί μέχρι και τις 31/12/2013, οι οποίες, παρά την υποχρέωση θεώρησής τους, δεν υποβλήθηκαν στη ΔΟΥ για θεώρηση.
4. Με τη χρήση των προσωπικών κωδικών, ο υπόχρεος μπορεί ανά πάσα στιγμή, μέσα από τον ιστότοπο www.aade.gr να δει τις δηλώσεις μίσθωσης που έχει υποβάλει, καθώς και να εκτυπώσει το σχετικό αποδεικτικό. Από τη σχετική οθόνη επιλέγει τη γραμμή με τη δήλωση που θέλει να εκτυπώσει και με τον δείκτη του ποντικιού επιλέγει το εικονίδιο “απόδειξη (PDF)”. Η εφαρμογή ανοίγει σε νέο παράθυρο την απόδειξη υποβολής και την εκτυπώνει.
5. Αφού ο εκμισθωτής ολοκληρώσει την υποβολή, το σύστημα θα στείλει σε όλους τους συμβαλλόμενους (εκμισθωτές και μισθωτές) ηλεκτρονικό μήνυμα στον λογαριασμό τους, στο TAXISnet.
6. Όταν κάποιος είναι μισθωτής και θέλει να κάνει αποδοχή ή άρνηση της δήλωσης μίσθωσης ακινήτου, τότε τίθεται μια απαραίτητη προϋπόθεση. Ο εκμισθωτής πρέπει να έχει οριστικοποιήσει την υποβολή της δήλωσης μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στο TAXISnet.
Τα τρία βήματα για τους εκμισθωτές
Οι εκμισθωτές πρέπει να γνωρίζουν ότι η αποδοχή ή άρνηση της μίσθωσης δεν αναιρούνται.
Σε μια τέτοια περίπτωση, η διαδικασία είναι η εξής:
1. Αν ο μισθωτής είναι Νομικό Πρόσωπο, τότε την αποδοχή (ή την άρνηση) δεν την κάνει το ίδιο το Νομικό Πρόσωπο, αλλά ο εκπρόσωπός του ο οποίος, μέσω του μενού των εξουσιοδοτήσεων, έχει οριστεί για να διαχειρίζεται τις διαδικασίες των δηλώσεων μίσθωσης, δηλαδή είτε να υποβάλει δηλώσεις μίσθωσης όταν το Νομικό Πρόσωπο είναι εκμισθωτής ή να αποδέχεται (ή να προβαίνει σε άρνηση αποδοχής) δηλώσεων μίσθωσης όταν το Νομικό Πρόσωπο έχει ορισθεί ως μισθωτής ή συνεκμισθωτής. Η αναλυτική διαδικασία αποδοχής ή άρνησης είναι ίδια όπως θα περιγραφεί παρακάτω για τα Φυσικά Πρόσωπα, με τη σημείωση ότι ο εκπρόσωπος του Νομικού Προσώπου με την “επιλογή ρόλου” θα λειτουργήσει ως εκπρόσωπος Ν.Π. (και όχι για τον εαυτό του).
2. Αν ο μισθωτής είναι Φυσικό Πρόσωπο, και έχει εισέλθει στο TAXISnet με τους προσωπικούς του κωδικούς και έχει επιλέξει από το μενού “Εφαρμογές TAXISnet” τη “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης”, τότε θα πατήσει την ένδειξη “Επιλογή” και θα δει τα δύο πεδία με τα οποία θα προβεί είτε στην "Αποδοχή", είτε στην "Άρνηση". Αν συμφωνεί με τη μίσθωση, τότε πρέπει να επιλέξει την "Αποδοχή". Στη συνέχεια θα εμφανιστεί μήνυμα που θα ειδοποιεί για την αποφυγή λάθους, ότι επέλεξε την αποδοχή. Στη συνέχεια πατάει το ΟΚ και έτσι ολοκληρώνεται η αποδοχή. Αν ο μισθωτής διαφωνεί με τη μίσθωση και θέλει να την αρνηθεί τότε επιλέγει την "Άρνηση". Στη συνέχεια θα εμφανιστεί μήνυμα που θα τον ειδοποιεί για την αποφυγή λάθους, ότι επέλεξε "Άρνηση". Στη συνέχεια πρέπει να πατήσει το ΟΚ και έτσι θα ολοκληρωθεί η άρνηση αποδοχής.
3. Τέλος, πρέπει να επισημανθεί ότι με βάση τον σχετικό νόμο του 2015, είναι υποχρεωτική η αναγραφή του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης στην ηλεκτρονική εφαρμογή “Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας”. Επομένως αν για το ακίνητο που εκμισθώνεται, υπάρχει υποχρέωση έκδοσης Π.Ε.Α. τότε πρέπει να συμπληρωθούν υποχρεωτικά τα πεδία στην ενότητα “Ενεργειακό Πιστοποιητικό".
Ακολουθήστε το Lykavitos.gr στο Google News
και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
