Η μεγάλη μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας άρχισε να σημειώνεται σταδιακά από το 2007 και συνεχίζεται μέχρι σήμερα έτσι ώστε η σωρευτική μείωση να είναι περί το 95%!
Του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου
τ. Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής
Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions
Τα χρόνια της κρίσης έχουμε ταυτόχρονα τα ακόλουθα γεγονότα:
• Αναχώρηση πολλών χιλιάδων Ελλήνων στο εξωτερικό προς αναζήτηση εργασίας
• Αναχώρηση πολλών ξένων που εργαζόντουσαν στην Ελλάδα (Αλβανοί, Ρουμάνοι, κλπ) λόγω έλλειψης απασχόλησης στη χώρα μας
• Επιστροφή πολλών νέων στην πατρική στέγη μη αντέχοντας οικονομικά να διατηρήσουν την κατοικία που ζούσαν
• Επιστροφή πολλών Ελλήνων στα χωριά τους λόγω της κρίσης
• Δημογραφικό με συνεχείς μειωτικές τάσεις του πληθυσμού της χώρας μας
• Κλείσιμο χιλιάδων επιχειρήσεων με αποτέλεσμα να μένουν κενά πολλά γραφεία και καταστήματα.
Τα γεγονότα αυτά έχουν δημιουργήσει πολλές χιλιάδες κενά διαμερίσματα που αν συνδυασθούν και με τα κενά - απούλητα «καινούργια» που τελείωσαν ως το 2010 (που σύμφωνα με πολλές προσεγγίσεις είναι της τάξης των 200.000 διαμερισμάτων) οδηγούν αβίαστα στο συμπέρασμα ότι τουλάχιστον 500.000 διαμερίσματα παλιά και καινούργια είναι κενά μη ευρίσκοντας χρήστη ή αγοραστή. Η επίδραση του δημογραφικού κρίνεται επίσης σημαντική στον περιορισμό της ζήτησης.
Παράλληλα τα χρόνια της κρίσης έχει σημειωθεί σημαντικότατη μείωση των τιμών των κατοικιών που σε μεσοσταθμικά επίπεδα (κατά την ΤτΕ) είναι της τάξης του 42%.
Τούτο σημαίνει ότι σε πάρα πολλές περιπτώσεις η πτώση φτάνει και το 60% ενώ σε άλλες το 30%, όπου συνήθως τα μεγάλα ποσοστά μείωσης αναφέρονται σε ακίνητα μεγάλου εμβαδού που βρίσκονται σε ακριβές περιοχές, ενώ τα μικρά ποσοστά πτώσης με μικρά διαμερίσματα σε μέσες περιοχές. Έχουμε φτάσει στο σημείο να πωλούνται παλαιά διαμερίσματα ακόμη και αντί 350 €/Μ2.
Ένας άλλος παράγοντας είναι η πτώση των αμοιβών των εργαζομένων σε ποσοστά άνω του 25%, η μεγάλη μείωση των συντάξεων και του εφάπαξ, ενώ τα παραμένοντα μεγάλα ποσοστά ανεργίας οδηγούν στο συμπέρασμα ότι τα νοικοκυριά έχουν τεράστιες οικονομικές δυσκολίες (λόγω και της μεγάλης φορολογίας) και δε μπορούν να … ονειρευτούν την οικοδόμηση νέας οικοδομής, όπως γινόταν παλιά.
Παράλληλα το κόστος ανέγερσης νέων οικοδομών κινείται στα επίπεδα των 950 €/Μ2 και αν προστεθεί η αξία του οικοπέδου και κάποιο ελάχιστο επιχειρηματικό όφελος, οδηγούν στο συμπέρασμα ότι είναι τελείως ασύμφορη η ανέγερση νέων κατασκευών.
Αν λάβουμε υπόψη επίσης ότι μέσω των πλειστηριασμών θα μπούν στην αγορά επιπλέον ακίνητα, δηλαδή θα αυξηθεί η προσφορά, ενώ η ζήτηση είναι … αναιμική, τούτο έρχεται να συντείνει στην αναμενόμενη περαιτέρω μείωση τιμών.
Πέραν αυτών η μεγάλη φορολογία που έχει επιβληθεί στο ακίνητο αποτελεί αποτρεπτικό παράγοντα, να έχει κανείς ακίνητα πέραν των απολύτως απαραίτητων για ιδιόχρηση. Ήδη έχουμε σε άνθηση την αποποίηση κληρονομιάς ακινήτων, διότι κατάντησε η κατοχή ακινήτου να είναι πλέον βάρος (κυκλοφορεί και το ανέκδοτο .. μη με πειράζεις γιατί θα σου γράψω ακίνητο).
Τα παραπάνω αναφερθέντα μας δείχνουν ότι σήμερα , όσο θα διαρκεί η κρίση, αλλά και αρκετά χρόνια μετά από αυτήν, είναι τελείως ασύμφορο να κτίσει κανείς ακίνητο διότι το κόστος κατασκευής είναι μεγάλο ενώ στην αγορά, αν πραγματικά το χρειάζεται, μπορεί κανείς να βρει καλά ακίνητα σε τιμές ακόμη και κάτω από το κόστος κατασκευής. Σήμερα δεν υπάρχει ομαλή λειτουργία της αγοράς και το πάνω χέρι το έχουν οι πολύ σπάνιοι αγοραστές.
ΣΗΜ: Οι ελάχιστες νεοανεγειρόμενες οικοδομές, αποτελούν απλώς την εξαίρεση στον κανόνα.
Ο μόνος τομέας νέων κατασκευών είναι εκείνος των ξενοδοχείων σε περιοχές υψηλού τουρισμού με συνήθως μεγάλη πληρότητα.